На сегодняшнем этапе развития рынка недвижимости, вопросы перевода земель из одной категории в другую, становятся  все более актуальны. Смена категории земли или смена вида разрешенного ее использования не только позволяет использовать приобретаемый земельный надел согласно планам собственника, но и многократно увеличивает его стоимость на рынке. 

Правовой  режим земель определяется в соответствии с принадлежности земельного участка к той или иной категории. Общие принципы и нормы процедуры перевода земель установлены федеральными законами и требованиями специальных решений. Сегодня вопросы перевода земель из одной категории в другую категорию, а так же понятие категории земельного участка, частично урегулированы нормами Земельного Кодекса.

Категории целевого назначения земельных наделов

Целевое назначение земель в Российской Федерации регламентировано п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ. Земли разделяются на следующие категории:

• сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения и информатики, земельные угодья для обеспечения космической деятельности, транспорта, обороны, безопасности и другого специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земельные наделы запаса.

Земли муниципальной собственности (исключение составляют  земли сельскохозяйственного назначения) подведомственны органам местного самоуправления. За определение категорий и перевод земель частной собственности сельскохозяйственного назначения отвечают органы исполнительной власти субъектов РФ. Земли иного целевого назначения переводят из одной категории в другую органы местного самоуправления.

Механизм перевода земель из одной категории в другую

Для перевода земельного надела из одной категории целевого назначения в другую, необходимо подать соответствующее ходатайство в соответствующий исполнительный орган. Порядок подачи и решения по вопросу о переводе регулирует Федеральный Закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

При оформлении ходатайства необходимо указать следующую информацию:

• кадастровый номер земельного участка;
• категорию земли, в составе которой находится земельный участок, и категорию земли, перевод в состав которой предполагается осуществить;
• обоснование (причина) перевода участка из состава земель одной категории в другую;
• права собственности на данный земельный участок.
• Документы, необходимые для рассмотрения ходатайства о переводе земель:
• выписка из государственного земельного кадастра  (основные сведениями о земельном участке, перевод которого планируется осуществить);
• копии документов, которые удостоверяют личность заявителя (для физических лиц), либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра (для юридических лиц);
• выписка из Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на данный земельный участок физического или юридического лица;
• заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение соответствует нормам федеральных законов;
• письменное согласие правообладателя земельного участка на перевод этого участка из состава земель одной категории в другую категорию;
• расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства, если таковые имели место.

Далее, после подачи ходатайства и вышеизложенных документов к нему, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заключает акт о переводе земельного участка и направляет копию в орган по ведению государственного земельного кадастра (в течение десяти дней со дня принятия ходатайства). Затем, в течение семи дней в документы Государственного земельного кадастра вносятся соответствующие изменения.

Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с того момента, когда  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся соответствующие записи.

Переоформление  документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Основные причины отказа исполнительного органа в переводе земель

Основания для отказа в переводе земельного участка из одной категории в другую бывают следующие:

• с ходатайством в исполнительный орган обратилось ненадлежащее лицо, не имеющее прав на земельный надел или сделки с ним;
• не соответствие с федеральными законами, в которых установлены ограничения перевода данных земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо наложены  запреты на такой перевод.
• к  ходатайству не приложены соответствующие документы или их состав, форма и содержание противоречат закону;
• отрицательное заключение государственной экологической экспертизы (в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами);
• исполнительным органом установлено несоответствие между целевым назначением земель или земельных участков утвержденным документам  по планировке территории.

Особенности перевода земель из одной категории в другую в республике Татарстан.

Агентство «Юрбизнесгруп» предлагает юридические услуги по подготовке и грамотному  оформлению документов для перевода земельных наделов из одной категории целевого назначения в другую.   

Согласно статье 8 Земельного кодекса республики Татарстан, распределение земель по категориям, перевод земель, которые находятся в собственности республики Татарстан из одной категории в другую, и земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в частной и муниципальной собственности, осуществляются Кабинетом Министров Республики Татарстан. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается согласно федеральному закону.

Кроме вышеперечисленных документов, необходимых для рассмотрения ходатайства о переводе земельного надела из одной категории в другую, для перевода земель в республике Татарстан, требуется так же

• заключение территориального отдела Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Татарстан  о кадастровой стоимости испрашиваемых земельных наделов, о средней кадастровой стоимости земель по тому же району; о правоустанавливающих документах и сведениях о правах на испрашиваемый земельный участок; о наличии или отсутствии сервитутов;   
• доверенность (в случае, если ходатайство предоставляет лицо, представляющее заявителя).
• согласование перевода земельных наделов с соответствующим государственным органом (в зависимости от целевого назначения земель):

Министерство по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Республики Татарстан;

Министерство сельского хозяйства и продовольствия Республики Татарстан;

Министерство культуры Республики Татарстан;

Территориальный исполнительный орган Федерального агентства по недропользованию по Республике Татарстан;

Министерство экологии и природных ресурсов Республики Татарстан;

Отдела водных ресурсов по Республике Татарстан Нижневолжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов и др.

• Регистрация прав и сделок
• Оформление земли